Wat kan ik doen als mijn nieuwe koopwoning een verborgen gebrek heeft?

Heeft uw nieuwe woning een gebrek dat u voor de overdracht niet heeft gezien? Dan hangt het van veel dingen af of u de verkoper geheel of gedeeltelijk kunt laten betalen voor de schade. Wilt u de verkoper aansprakelijk stellen voor de verborgen gebreken? Volg dan het onderstaande stappenplan.

Neem de volgende stappen:

Stap 1. Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is

In de volgende gevallen kan de verkoper aansprakelijk zijn:

  • ‘Eigenschappen voor normaal gebruik’ Als er in het koopcontract staat dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’, is de verkoper altijd aansprakelijk, ook als deze niet van het gebrek af wist. Let op: het gaat dan wel om normaal gebruik. Dus het geldt alleen als het verborgen gebrek zo ernstig is dat u niet meer normaal gebruik kunt maken van uw woning.
  • Mededelingsplicht verkoper/onderzoeksplicht koper Als de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, kan hij aansprakelijk zijn. De verkoper is verplicht u gebreken te melden waarvan hij afweet, maar die niet of niet volledig te zien zijn. Staat er in het koopcontract dat u de woning koopt 'met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft? Dan kunt u de verkoper toch nog voor een
    verborgen gebrek aansprakelijk stellen. U moet dan bewijzen dat de verkoper u niet goed heeft geïnformeerd. Zelf bent u verplicht onderzoek te doen. Voordat u de verkoper aansprakelijk kunt stellen, moet u wel voor de koop zelf goed gekeken hebben of het huis geen gebreken heeft.
  • Nieuw huis Als het huis nog (vrij) nieuw is, is de verkoper eerder aansprakelijk bij een verborgen gebrek dan bij een oud huis. Hoe ouder een huis, hoe groter de kans op gebreken. Daarom heeft u als koper van een ouder huis een zwaardere onderzoeksplicht. Een bouwtechnisch onderzoek kan dan een goed idee zijn.

Stap 2. Meld het verborgen gebrek

Meld verborgen gebrek binnen redelijke termijn Een verborgen gebrek moet bij voorkeur direct na het ontdekken worden gemeld. In elk geval binnen 'een redelijke termijn'. Een periode van twee maanden is meestal redelijk.

Heeft u meer tijd nodig? Soms kan er bij een koopwoning meer tijd nodig zijn. Bijvoorbeeld, omdat u een deskundige moet inschakelen die tijd nodig heeft voor het onderzoek en de rapportage. Meld dan in ieder geval binnen twee maanden schriftelijk aan de verkoper dat u een gebrek hebt geconstateerd. Geef dan ook aan dat er nog onderzocht wordt hoe groot de schade is. U mag de uitslag van het onderzoek afwachten vóór u een definitieve claim neerlegt. Wel bent u verplicht om er alles aan te doen om het probleem zo snel mogelijk op te lossen. De koper moet in ieder geval binnen 2 jaar nadat hij het verborgen gebrek heeft ontdekt de verkoper aansprakelijk stellen.

Stap 3. Ga in overleg met de verkoper

Als u het verborgen gebrek heeft gemeld, kunt u proberen om in onderling overleg met de verkoper tot een oplossing te komen.

Belangrijk is dan om de afspraken schriftelijk vast te leggen. Voordat u iets tekent, kunt u het beste juridisch advies inwinnen over de gemaakte afspraken.

Stap 4. Stuur een aangetekende brief naar de verkoper

Ontdekt u een verborgen gebrek in uw koophuis en denkt u de verkoper daarvoor aansprakelijk te kunnen stellen? Stuur dan zo snel mogelijk een aangetekende brief naar de verkoper met de volgende inhoud:

  • Leg uit om welk verborgen gebrek het gaat.
  • Stel de verkoper aansprakelijk voor de schade én de eventuele gevolgschade. Heeft u al kosten gemaakt om de (gevolg)schade te beperken? Sluit dan een kopie van de factuur bij.
  • Vraag de verkoper het verborgen gebrek te herstellen.
  • Geef aan vóór welke datum u het gebrek hersteld wilt hebben. Dit moet een redelijke termijn zijn.
  • Stel de verkoper bij voorbaat in gebreke, als hij niet binnen deze termijn zijn verplichtingen nakomt.
  • Meld de verkoper dat u bij het niet nakomen van zijn verplichtingen verdere stappen neemt.

Stap 5. Geef de verkoper de kans om te herstellen en beperk de schade

U moet de verkoper de kans geven om het verborgen gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Hij heeft het recht om dit zelf te doen of een bedrijf in te schakelen.

U heeft tegelijkertijd de plicht om de (gevolg)schade zoveel mogelijk te beperken. Dat kan betekenen dat u alvast met de reparatie moet beginnen of een noodreparatie moet (laten) uitvoeren. Wat u claimt bij de verkoper moet 'redelijk' zijn. Daarom kunt u het beste eerst bij verschillende bedrijven een offerte aanvragen.

Stap 6. Schakel een mediator in

Komt u er onderling niet uit? Probeer dan via mediation (conflictbemiddeling) tot een oplossing te komen. De juristen van het Juridisch Loket kunnen u verwijzen naar een mediator. Als het lukt afspraken te maken, worden die schriftelijk vastgelegd.

Laat de verkoper niets van zich horen, gaat hij niet in op uw verzoeken en wil hij ook niet meewerken aan mediation? Vraag dan juridisch advies.

Stap 7. Schakel een advocaat in

Als u via een mediator niet tot een oplossing kunt komen, kunt u naar de civiele rechter gaan. Het hangt van de hoogte van de schade af of u daarvoor verplicht een advocaat moet inschakelen. Aangezien het vaak complexe situaties zijn, is het verstandig om in elk geval een advocaat in te schakelen.

Houd u er rekening mee dat aansprakelijkheid bij verborgen gebreken in een koophuis juridisch ingewikkeld is. U moet dingen kunnen aantonen die vaak lastig te bewijzen zijn. Dat maakt de uitkomst van een rechtszaak onzeker. Vraag dus in ieder geval eerst juridisch advies.

Veelgestelde vragen

  • Wat is een verborgen gebrek?

    Een verborgen gebrek is een gebrek dat u redelijkerwijs zelf niet kon ontdekken toen u het koophuis bezichtigde of inspecteerde bij de oplevering. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat betekent dat hij u op de hoogte moet stellen van alle gebreken. Doet de verkoper dat niet en u ontdekt het gebrek later, dan is er sprake van een verborgen gebrek.

    De verkoper heeft echter ook spreekrecht waar het gaat om gebreken die hij behoort te kennen. Dat betekent dus dat de verkoper in sommige gevallen aansprakelijk is voor een gebrek dat hij zelf ook niet kende. Ook in dat geval spreken we van een verborgen gebrek.

  • Kan ik de volledige schade verhalen op de verkoper?

    Meestal niet. U moet rekening houden met de normale afschrijving. Als er bijvoorbeeld 20 jaar oude balken vervangen moeten worden, is het niet redelijk om de verkoper daar volledig voor te laten betalen. Nieuwe balken betekent dat u voorlopig geen onderhoudskosten heeft, die u normaal eerder gehad zou hebben. Vaak is de beste oplossing dat koper en verkoper de kosten delen.

Kijk ook eens bij

Alle vragen over Eigen woning
Deel deze pagina:
Naar boven

Disclaimer

Het Juridisch Loket is zorgvuldig als het gaat om het geven van betrouwbare en actuele informatie aan de bezoekers van deze website. Zij kan echter niet garanderen dat deze informatie altijd foutloos, volledig en actueel is. Daarom kunnen aan de informatie op deze website alsmede eventueel advies - per e-mail, via de vraagfunctie of op pagina’s van deze website - geen rechten worden ontleend. Verder aanvaardt het Juridisch Loket geen aansprakelijkheid voor schade als gevolg van onjuistheden of onvolledigheden in de aangeboden informatie, noch voor schade die het gevolg is van problemen veroorzaakt door, of inherent aan het verspreiden van informatie via het internet, zoals storingen of onderbrekingen van of fouten of vertraging in het verstrekken van informatie of diensten door Het Juridisch Loket of door u aan het Juridisch Loket door middel van de website of anderszins langs elektronische weg.

Op de website kunnen hyperlinks of andere verwijzingen naar informatie van (niet-)commerciële instellingen en organisaties zijn opgenomen. Het Juridisch Loket is niet verantwoordelijk voor de inhoud van die websites en informatie van derden.

Op de inhoud van de website, waaronder begrepen maar niet beperkt tot de teksten, look and feel, geluid- en beeldmateriaal, afbeeldingen, software, vormgeving, merken, logo’s, enige andere informatie en databanken rusten intellectuele eigendomsrechten welke aan het Juridisch Loket, haar licentiegevers en/of haar partners toebehoren. Deze inhoud mag uitsluitend worden gebruikt om van de website en de daarop aangeboden diensten gebruik te maken. Zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van het Juridisch Loket mag u de inhoud niet voor andere doeleinden aanwenden, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot het verveelvoudigen en/of openbaar maken daarvan dan wel het verstrekken daarvan aan derden, al dan niet voor commerciële doeleinden.