Verborgen gebreken aan koopwoning. Wat nu? | Het Juridisch Loket Overslaan en naar de inhoud gaan
Stap 1

Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is

Soms merkt u na de levering dat iets kapot is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is de verkoper verplicht het gebrek te repareren of de kosten te betalen.

Vaak staat in het koopcontract dat de woning de 'eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn'. Kunt u door het gebrek uw woning niet normaal gebruiken, zoals een lekkage of slechte fundering? Dan is de verkoper waarschijnlijk aansprakelijk.

Mededelingsplicht verkoper

Bij het verkopen van een woning is de verkoper verplicht de koper te vertellen of er een gebrek is. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel van het gebrek wist? Dan kan hij aansprakelijk zijn voor de kosten. U moet als koper bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek en het niet heeft verteld.

Wist de verkoper niet van het gebrek, maar is het iets dat hij wel had moeten weten? Ook dan kan hij aansprakelijk zijn voor de kosten. U moet bewijzen dat de verkoper het gebrek had moeten kennen.

Onderzoeksplicht koper

De koper is verplicht te onderzoeken of er gebreken zijn. Hij moet bijvoorbeeld de woning bekijken en vragen stellen. Een bouwkundige keuring helpt te bewijzen dat u goed onderzoek heeft gedaan. Hoe meer onderzoek u heeft gedaan, hoe groter de kans dat de verkoper aansprakelijk is.

Als een huis ouder is, is de kans groter dat iets kapot is. Hoe ouder het huis, hoe meer onderzoek u moet doen. Een bouwtechnisch onderzoek is aan te raden.

Staat in het koopcontract een ouderdomsclausule? Dan verklaart u dat u weet dat de kans op gebreken groter is en dat u dat risico aanvaardt. Met deze tekst is de verkoper minder snel aansprakelijk.

Bel ons 0900 - 8020 € 0,25 p/min.*
Bel elke werkdag tussen 09.00 - 18.00 uur.
U krijgt één van onze juristen aan de telefoon.
Bekijk alle contactmogelijkheden
Stap 2

Meld het verborgen gebrek

Ontdekt u een verborgen gebrek aan uw koopwoning? Laat dit dan zo snel mogelijk weten aan de verkoper. Dit moet binnen ‘een redelijke termijn’. Een periode van 2 maanden is meestal redelijk.

Weet u nog niet hoe hoog de schade zal zijn? Laat de verkoper dan weten dat er een gebrek is en dat u nog onderzoekt hoe hoog de schade is.

U moet kunnen bewijzen dat u het gebrek op tijd aan de verkoper heeft laten weten. Gebruik hiervoor onze voorbeeldbrief melden verborgen gebrek koopwoning.

Schade beperken

U heeft de plicht om te zorgen dat de schade zo laag mogelijk blijft. Dat kan betekenen dat u alvast met de reparatie moet beginnen of een noodreparatie moet (laten) uitvoeren.

Als u de kosten hiervoor terugvraagt van de verkoper, moeten deze 'redelijk' zijn. Vraag daarom bij meerdere bedrijven een offerte. Zo kunt u laten zien dat u niet de duurste aannemer heeft ingehuurd.

Stap 3

Overleg met de verkoper

Als u het verborgen gebrek heeft gemeld, probeert u samen een oplossing te vinden. Mogelijk wil de verkoper het gebrek (laten) maken of wordt u het eens over een verdeling van de kosten. Het is belangrijk de afspraken op te schrijven. Eventueel kan een mediator helpen de afspraken te maken en op papier te zetten.

U moet de verkoper de kans geven het verborgen gebrek binnen een redelijke termijn te repareren. Hij heeft het recht om dit zelf te doen of een bedrijf in te schakelen. Geeft u deze kans niet? Dan kunt u de reparatiekosten waarschijnlijk niet terugkrijgen van de verkoper.

Stap 4

Stel de verkoper ingebreke

Komen u en de verkoper er samen niet uit of reageert de verkoper niet? Dan moet u hem nog een laatste kans geven. Stuur de verkoper onze voorbeeldbrief ingebrekestelling verborgen gebrek koopwoning.

Stap 5

Schakel een advocaat in

Komt u er met de verkoper ook na mediation niet uit? Dan kunt u een rechtszaak beginnen.

Is de schade hoger dan € 25.000? Dan heeft u verplicht een advocaat nodig. Is de schade lager? Dan is dit niet verplicht. Vaak is het wel verstandig, omdat het meestal om een ingewikkelde situatie gaat.

Het is lastig om de verkoper aansprakelijk te stellen bij verborgen gebreken in een koophuis. Daarom is het resultaat van een rechtszaak onzeker. Neem voor meer informatie contact op met een van onze juristen.

Meer informatie over dit onderwerp
  • Ben ik als verkoper aansprakelijk bij een verborgen gebrek?

    Bij de verkoop van uw woning bent u verplicht de koper te vertellen wat kapot is. Kan de koper bij de bezichtiging zelf zien dat iets stuk is? Dan hoeft u dit niet altijd te zeggen, maar het is wel aan te raden.

    Vanaf de levering van de woning moet de koper alle (reparatie)kosten voor de woning betalen. Ontdekt hij iets dat voor de levering al kapot was? Dan moet u de reparatiekosten betalen als u:

    • expres niets heeft gezegd
    • heeft gezorgd dat verkoper het gebrek niet kon zien bij de bezichtiging
    • niets wist van het gebrek, maar wel had moeten weten

    Onderzoek koper

    De koper moet genoeg onderzoek hebben gedaan naar verborgen gebreken. Kan hij daarna een van deze punten bewijzen? Dan moet u mogelijk de reparatiekosten betalen.

    Wordt u aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek? Neem dan contact op met een van onze juristen.

  • Kan ik alle kosten terugkrijgen van de verkoper?

    Meestal niet. U mag geen winst maken door de verkoper aansprakelijk te stellen. U kunt daarom vaak maar een deel van de kosten terugkrijgen van de verkoper.

    De verkoper moet u een huis verkopen dat geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Is er iets kapot? Dan wordt het huis door de reparatie meestal beter, omdat u moderne materialen gebruikt die nog lange tijd meegaan. Zonder de reparatie had u deze verbetering niet gehad.

Terug naar boven Shape