Wat kan ik doen als ik schade heb door de verbouwing van mijn buren?

Uw buren kunnen een grote verbouwing plannen. Soms ontstaat er door de werkzaamheden schade aan uw woning. Wie hiervoor aansprakelijk is en hoe u in deze situatie moet handelen, leest u in onderstaand stappenplan:

Stap 1

Laat een vooropnamerapport maken

Als u weet dat uw buurman gaat verbouwen en u bent bang dat die verbouwing schade oplevert aan uw woning, laat dan van te voren een zogenaamd vooropnamerapport opmaken. Hierin legt een bouwkundige vast wat de toestand van uw woning is voor de verbouwing. Dat gebeurt met beschrijvingen en foto’s. Ook vermeldt het rapport de gebreken die er al zijn.

Mocht er later schade ontstaan door de bouwwerkzaamheden bij de buurman, dan kunt u bewijzen dat deze schade er voor de bouwwerkzaamheden nog niet was. Door de vooropname staat u sterker wanneer u uw schade wilt verhalen op de partij die de schade heeft veroorzaakt

Stap 2

Stel de schadeveroorzakende partij aansprakelijk

Wanneer er schade ontstaat door de verbouwing van uw buren, stelt u meteen (zo snel mogelijk) de schadeveroorzakende partij telefonisch en schriftelijk aansprakelijk. Het kan ook de aannemer zijn die u aansprakelijk moet stellen. Stuur een aangetekende brief (voorbeeldbrief) en vermeld dat u de andere partij aansprakelijk stelt. Laat ook weten dat u wilt dat de andere partij zijn aansprakelijkheidsverzekeraar inschakelt.

Weet u niet wie de schade heeft veroorzaakt? Stel dan de buurman aansprakelijk. Vraag hem ook de aansprakelijkstelling door te spelen aan de aannemer.

U kunt daarnaast ook de afdeling ‘Bouw- en woningtoezicht’ van uw gemeente op de hoogte stellen. Zij kunnen namelijk bekijken of de werkzaamheden goed worden uitgevoerd.

Stap 3

Vraag om schadevergoeding

Aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer
Wanneer de verbouwing wordt uitgevoerd door een aannemer, heeft deze misschien een aansprakelijkheidsverzekering. Deze verzekeraar zal dan beoordelen of er volgens hen sprake is van schade door de verbouwing en hoe hoog deze schade is. Ook bekijken zij of de aannemer naar hun mening aansprakelijk is. Zo ja, dan keert de verzekeraar de herstelkosten van de schade aan u uit.

Geen vergoeding van de schade
Wil de aannemer of de verzekeraar de schade niet vergoeden? Dan moet u bewijzen dat de aannemer de schade heeft veroorzaakt. Daarvoor kunt u bijvoorbeeld het vooropnamerapport gebruiken dat u voor de verbouwing op heeft laten stellen.

Geen aansprakelijkheidsverzekering
Heeft de aannemer geen aansprakelijkheidsverzekering? Of hebben de buren de verbouwing zelf uitgevoerd? Dan moet u de discussie met uw buren of de aannemer zelf voeren. Zij zijn namelijk ook degenen die de schadevergoeding moeten betalen.

Dit is ook het geval als de aannemer volgens de verzekeraar wel aansprakelijk is, maar de verzekeraar niet uitkeert, omdat de schade niet onder de dekking van de aansprakelijkheidsverzekering valt.

Bewijslast
Tot slot: de bewijslast ligt bij u. U zult moeten aantonen dat uw schade het directe gevolg is van de verbouwing bij de buren. Dit kan lastiger te bewijzen zijn dan het soms lijkt.

Stap 4

Stel een onderzoek in van een expert

Bij discussie over (de hoogte van) de schade, kunt u een expert een eigen onderzoek laten uitvoeren. Dat noemen we een contra-expertise. De expert kan mogelijk vaststellen of de ontstane schade door de verbouwing van de buren komt.

De kosten van de contra-expertise zijn voor degene die de expert inschakelt. Deze kosten kunnen erg hoog zijn. Soms wel hoger dan de reparatie zelf. Denk daarom van tevoren goed na of u een expert wil inschakelen. 

Besluit u toch een expert in te schakelen? Geeft u dan voordat u de expert inschakelt per aangetekende brief aan de andere partij aan dat u een contra-expertise laat uitvoeren. Als u tijdens een gerechtelijke procedure in het gelijk wordt gesteld, kunt u de kosten hiervan op de aansprakelijke partij proberen te verhalen.

Het is vooraf niet altijd te voorspellen of u de kosten daadwerkelijk terugkrijgt. Soms kunt u dan ook beter nog even wachten met het inschakelen van een expert. U kunt zich dan beter eerst laten adviseren of u juridisch sterk staat.

Stap 5

Schakel een mediator in

Komt u er met de buren, de aannemer en/of rechtsbijstandverzekering niet uit? Schakel dan een mediator in om afspraken te maken en deze vast te leggen. Een mediator begeleidt het overleg tussen u en de andere partij. De mediator is onpartijdig en geeft geen oordeel. Het voordeel is vaak dat het goedkoper is dan een juridische procedure. Ook kan mediation helpen om de verstandhouding met de buren goed te houden.

Stap 6

Schakel een advocaat in

Als mediation geen oplossing biedt, kunt u overwegen om uw situatie voor te leggen aan de rechter. Denk hierbij wel aan de gevolgen voor uw leefsituatie. Een procedure kan de relatie tussen u en uw buren ernstig verstoren.

Als u een rechtszaak wilt beginnen, kan het verstandig zijn een advocaat in te schakelen. Soms is het zelfs verplicht. Dat hangt af van de hoogte van uw schade.

Het Juridisch Loket kan u niet bijstaan in een procedure. Wel kunnen wij u doorverwijzen naar een gespecialiseerde advocaat bij u in de buurt en u informatie geven over de kosten.