Welke rechten heb ik als onderhuurder?

U bent onderhuurder, wanneer u een woning (of deel daarvan) huurt van degene die de woning zelf huurt: de hoofdhuurder. Of u bij vertrek of overlijden van de hoofdhuurder in de woning mag blijven, hangt af van uw woonsituatie.

Ik huur een woning

Onderhuur van een zelfstandige woonruimte (dus een hele woning) is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. U mag wel een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer) onderverhuren zolang u zelf het hoofdverblijf heeft in de woning. Dat geldt echter niet als de huurovereenkomst dit verbiedt. Van zelfstandige woonruimte is sprake als u een eigen, afsluitbare toegang, een eigen toilet, wasruimte (bad of douche) en keuken heeft.

Kan ik in de woning blijven wonen als de hoofdhuur eindigt?
Als onderhuurder van een zelfstandige woonruimte kunt u in de woning blijven wonen als de hoofdhuur wordt beëindigd. U heeft namelijk huurbescherming. Zelfs wanneer de verhuurder geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur.
Dat betekent dat bij beëindiging van de huur tussen verhuurder en (hoofd)huurder de onderhuurovereenkomst wordt voorgezet tussen de verhuurder en onderhuurder. U wordt dan dus hoofdhuurder. U moet dit wel eerst schriftelijk (voorbeeldbrief) aan de verhuurder laten weten en vragen of deze de onderhuurovereenkomst overneemt.

Kan de verhuurder weigeren de onderhuurovereenkomst over te nemen?
Gaat de verhuurder niet akkoord met het overnemen van de onderhuurovereenkomst? Dan moet hij naar de rechter stappen en deze binnen 6 maanden vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Er zijn 4 redenen waarop de verhuurder zich met kans op succes kan beroepen:

  • Hij kan aannemelijk maken dat u niet de (hele) huur kunt opbrengen.
  • De onderhuurovereenkomst is aangegaan met de kennelijke bedoeling om u op korte termijn hoofdhuurder te laten worden.
  • Overname van de onderhuurovereenkomst is niet redelijk. De verhuurder is bijvoorbeeld een woningcorporatie en er staan dingen in de onderhuurovereenkomst die ingaan tegen het beleid van de corporatie.
  • Als u geen huisvestingsvergunning heeft, maar die voor uw woning wel vereist is. Of dat zo is kunt u navragen bij de gemeente.


Bij één of meer van deze redenen kan de rechter het verzoek van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen. Dan staat u, als onderhuurder, dus op straat.

Heb ik als onderhuurder recht op huurtoeslag?
Wanneer u onderhuurder van een zelfstandige woonruimte (een hele woning) bent, heeft u recht op huurtoeslag als u een laag inkomen heeft in verhouding tot de hoogte van de huurprijs.

Meer informatie over huurtoeslag vindt u op de website van de Belastingdienst.

Ik huur een kamer

Onderhuur van een onzelfstandige woonruimte (kamer) is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Ook kan onderhuur nadrukkelijk verboden zijn in de huurovereenkomst.

Kan ik in de kamer blijven wonen als de hoofdhuur eindigt?
Als onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte (een kamer) heeft u alleen huurbescherming ten opzichte van de hoofdhuurder. Als de hoofdhuurder zelf de huur opzegt of overlijdt, heeft u geen recht op overname van de huurovereenkomst. Dat betekent dat u moet vertrekken.

Dat geldt ook als de kantonrechter de huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en verhuurder ontbindt. U heeft dus niet dezelfde rechten als een samenwonende partner die is erkend als medehuurder.

Misschien zijn er voor u wel mogelijkheden om schadevergoeding te krijgen van de hoofdhuurder. Bijvoorbeeld als u de kamer illegaal heeft gehuurd, dus zonder toestemming van de verhuurder of in strijd met de huurovereenkomst.

Heb ik als onderhuurder recht op huurtoeslag?
Wanneer u onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte (een kamer) bent, dan komt u in principe niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Meer informatie over huurtoeslag vindt u op de website van de Belastingdienst.

Meer informatie over dit onderwerp

  • Kan een onderhuurder ook een huurovereenkomst hebben?

    U kunt een huurovereenkomst hebben als de verhuurder toestemming geeft aan de hoofdhuurder om de woning onder te verhuren. Deze huurovereenkomst hoeft niet op papier te staan, maar dit is wel verstandiger. De onderhuurder maakt met de hoofdhuurder afspraken over de huur en betaalt deze aan hem. De onderhuurder heeft in principe niets te maken met de verhuurder.

    In veel huurovereenkomsten tussen verhuurder en hoofdhuurder is zowel onderverhuur als 'het gratis in gebruik geven' van de woning of een deel daarvan verboden. Het maakt dan niet uit of u aan de hoofdhuurder huur betaalt of niet.