Mag de verhuurder zomaar het huurcontract opzeggen?

Huurders worden door de wet beschermd tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder of eigenaar. Dit wordt ook wel huurbescherming genoemd. De verhuurder mag alleen opzeggen om een beperkt aantal redenen. Heeft u een huurcontract voor bepaalde tijd? Of huurt u op basis van de Leegstandwet? Elke situatie kent verschillende regels. Kies hieronder welke situatie op u van toepassing is:

Ik heb me niet als goede huurder gedragen

Houdt u zich niet aan uw huurovereenkomst? Dan kan uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Dit is bijvoorbeeld het geval als u de huur niet (op tijd) betaalt of als u overlast veroorzaakt voor uw buren.

Uw verhuurder vraagt u hoogstwaarschijnlijk eerst om zelf de huur op te zeggen. Zegt u de huur niet zelf op? Dan moet de verhuurder naar de rechter gaan om het huurcontract te laten beëindigen. U kunt dan in de woning blijven, totdat de rechter beslist of u eruit moet.

Ik huur de woning voor bepaalde tijd

  • Ik heb de huurovereenkomst voor 1 juli 2016 afgesloten

    Heeft u uw huurcontract vóór 1 juli 2016 afgesloten? Dan eindigt uw huurovereenkomst niet automatisch na het aflopen van de overeengekomen periode. Uw huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt in dat geval dus gewoon door. Zelfs een opzegging door de verhuurder betekent niet dat de huurovereenkomst eindigt, zolang u aan uw verplichtingen voldoet.

    Het  huurcontract mag waarschijnlijk wel worden opgezegd als hierin staat dat het huis na de huurperiode ontruimd moeten worden. Deze afspraak wordt ‘diplomatenclausule’ of ‘ontruimingsbeding’ genoemd. Neem voor meer informatie hierover contact met ons op.  

  • Ik heb de huurovereenkomst op of na 1 juli 2016 afgesloten

    Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd die ingaan op of na 1 juli 2016 eindigen automatisch na de overeengekomen periode. Dit geldt voor huurovereenkomsten:

    • voor een periode van 2 jaar of korter van zelfstandige woonruimten
    • voor een periode van 5 jaar of korter van onzelfstandige woonruimten, zoals een kamer.

    Uw verhuurder mag uw huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. U kunt  wel tussentijds opzeggen. Wil uw verhuurder uw huurcontract niet verlengen? Dan moet uw verhuurder dit wel minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor het eind van de huur schriftelijk aan u bevestigen. Dit wordt de informatieplicht genoemd.


    Woningcorporaties mogen alleen aan specifieke groepen een tijdelijk contract voor twee jaar aanbieden. Specifieke doelgroepen zijn bijvoorbeeld: huurders in noodopvang, huurders die voor korte tijd een vervangende woonruimte nodig hebben (bijvoorbeeld wegens een renovatie of sloop) of huurders die wegens werk of studie veel in het buitenland verkeren.

  • Ik huur op basis van de Leegstandswet

    Huurt u een woning op basis van de Leegstandswet? Bijvoorbeeld een sloopwoning, een te koop staande woning of een leegstaand gebouw? Dan heeft u beperkte huurbescherming.

    De verhuurder heeft voor verhuur op grond van de Leegstandwet een vergunning nodig. Op de website van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten vindt u meer informatie over de Leegstandwet.

    Als u huurt op basis van de Leegstandswet, dan moet in de (schriftelijke) huurovereenkomst duidelijk staan:

    • Dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet;
    • Dat een vergunning is verleend;
    • Voor welke termijn de vergunning is verleend;
    • Welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld (indien van toepassing)

     

    Staat dit niet duidelijk in uw huurovereenkomst? Dan heeft u misschien toch huurbescherming. Het moet voor u als huurder duidelijk zijn dat u huurt op basis van de Leegstandwet. Twijfelt u of uw huurovereenkomst voldoet aan de voorwaarden? Of heeft u andere vragen over huren op basis van de Leegstandswet? Neem dan contact met ons op.

Ik ben niet akkoord met nieuw huurcontract

Biedt de verhuurder een nieuw huurcontract aan dat redelijk is, en gaat u daar niet mee akkoord? Dan mag de verhuurder de huur opzeggen. Deze opzeggingsreden wordt vooral door verhuurders gebruikt als u toestemming voor renovatie weigert of als er sprake is van een wijziging van de huurprijs bij geliberaliseerde woonruimte.

Liberalisatie houdt in dat bepaalde woningen buiten de wet vallen. Een geliberaliseerde woning is een woning met een huurprijs boven € 710,68 (per 1 januari 2016). Bij niet-geliberaliseerde woonruimten mag de verandering in het huurcontract niet de huurprijs of servicekosten zijn.

Ik huur een kamer bij een hospita

Hospitahuur is een huurovereenkomst van een onzelfstandige woonruimte (een kamer of een onzelfstandige etage), die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

Voor huurders die van een hospita huren, geldt gedurende de eerste 9 maanden geen enkele huurbescherming. Dit betekent dat de hospita kan zonder opgaaf van redenen de huur opzeggen. Wel moet er een opzegtermijn van 3 maanden in acht genomen worden.

Ook ná de proefperiode van 9 maanden blijft de huurbescherming beperkt. Dan mag de verhuurder het huurcontract opzeggen als er een belangenafweging is tussen de huurder en verhuurder.

Verhuurder wil de woning gebruiken

  • Verhuurder wil woning voor eigen gebruik

    De verhuurder mag de huur opzeggen als er sprake is van dringend eigen gebruik. Onder eigen gebruik moet het eigen gebruik van de verhuurder zélf worden verstaan (dus niet voor zijn niet-inwonende kind of andere familielid of kennis). Sloop of renovatie van de woning (als dat noodzakelijk is) en het beschikbaar maken van een studentenwoning voor studenten zijn ook voorbeelden van dringend eigen gebruik waarbij de verhuurder de huur mag beëindigen. Wil een verhuurder een beroep doen op deze opzeggingsgrond, dan zal hij nog aan een aantal andere vereisten moeten voldoen.

    De huurder moet andere, passende (en dit is anders dan soortgelijke) woonruimte kunnen (d.w.z. met redelijke zekerheid) verkrijgen. Hierbij mag van u ook enige inspanning worden verwacht. Voor studenten die huren via een stichting voor studentenhuisvesting is uitdrukkelijk in de wet bepaald dat er op moment van huuropzegging geen andere passende woonruimte hoeft te zijn.

    Vervolgens moeten de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar worden afgewogen. Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder. Factoren die hierbij een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld:

    • ziekte of invaliditeit;
    • aanwezige onderhuurders;
    • eigen toedoen verhuurder;
    • onbehoorlijke keuze verhuurder;
    • toekomstige omstandigheden;
    • economische/sociale binding;
    • leeftijd huurder;
    • huurprijs;
    • langdurige bewoning;
    • praktische/juridische beletsels (bijvoorbeeld vergunningen).


    Wordt de huur beëindigd vanwege dringend eigen gebruik van de woning, dan kan de rechter bepalen dat de verhuurder verhuiskostenvergoeding aan de huurder betaalt. U kunt daar over onderhandelen, maar het is geen plicht van de verhuurder.

  • Verhuurder wil woning voor bestemmingsplan

    Gaat de verhuurder iets met het pand doen wat vast staat in het bestemmingsplan van de gemeente? Dan is dat een geldige reden om het huurcontract op te zeggen. Het bestemmingsplan moet dan wel definitief zijn goedgekeurd.

    Een bestemmingsplan bepaalt wat er in de gemeente met de ruimte mag gebeuren. Er staat bijvoorbeeld in hoe groot gebouwen mogen zijn en waar winkels, horeca en bedrijven mogen komen. Bestemmingsplannen kunt u inzien bij uw gemeente.

    Wordt de huur beëindigd, omdat de verhuurder een geldend bestemmingsplan wilt uitvoeren? Dan kan de rechter bepalen dat de verhuurder verhuiskostenvergoeding aan de huurder betaalt. U kunt daar over onderhandelen, maar het is geen plicht van de verhuurder.

  • Verhuurder verkoopt de woning

    Koop of verkoop van de woning is geen geldige reden voor huuropzegging. Als de woning wordt verkocht, dan neemt de nieuwe eigenaar het huurcontract over en loopt uw huurcontract gewoon door.

    Een nieuwe eigenaar van een woning kan pas na 3 jaar een procedure bij de rechtbank opstarten, waarin hij verzoekt om het huurcontract te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. De rechter zal dan een belangenafweging maken.

    Op het moment van huuropzegging moet de huurder wel een passende woonruimte kunnen verkrijgen. Verder kan de huurder onderhandelen dat de verhuurder de verhuiskosten betaalt. Het betalen van de verhuiskosten is echter geen plicht van de verhuurder.

Meer informatie over dit onderwerp

  • Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de beëindiging van mijn huurcontract?

    Zegt uw verhuurder de huur op? En gaat u niet binnen 6 weken akkoord met de beëindiging van het huurcontract? Dan kunt u protest aantekenen en de verhuurder wijzen op het feit dat u een beroep doet op huurbescherming. Dit kunt u via een aangetekende brief (voorbeeldbrief protest huuropzegging) doen.

    U kunt er ook voor kiezen om niets te doen. De huurovereenkomst wordt namelijk alleen beëindigd op het moment dat u zelf opzegt of instemt met de huuropzegging. Wilt uw verhuurder het huurcontract toch beëindigen? Dan kan uw verhuurder na 6 weken naar de rechter. U kunt dan in de woning blijven, totdat de rechter beslist of u eruit moet.

  • Hoe lang van tevoren moet de verhuurder de huur opzeggen?

    Voor de verhuurder geldt een wettelijke opzegtermijn van 3 maanden, plus 1 maand voor ieder jaar dat u het huis heeft gehuurd met een maximum van 6 maanden. Ook als in het huurcontract andere opzegtermijnen staan, geldt de wettelijke opzegtermijn. Dit geldt echter niet als beide partijen het met de beëindiging eens zijn.

    Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en voor huurcontracten op grond van de Leegstandwet gelden andere regels. Neem contact met ons op om uw specifieke situatie te bespreken.

    NB. De verhuurder moet de huur via een aangetekende brief opzeggen. Als er medehuurders zijn, moet zij ieder afzonderlijk een brief ontvangen. Tevens moet in de brief een reden staan die wettelijk is toestaan.

  • Mijn verhuurder weigert mijn borg terug te betalen. Wat kan ik doen?

    Heeft u niks aan de woning beschadigd en is de huur volledig betaald? Dan heeft u recht op teruggave van de waarborgsom. U kunt in dit geval de verhuurder wijzen op het feit dat in de huurovereenkomst staat vermeld dat de verhuurder de waarborgsom dient terug te betalen na afloop van de huurovereenkomst. Dit kunt u via een aangetekende brief (voorbeeldbrief teruggave waarborgsom) doen.

    Het is altijd verstandig om een waarborgsom per bank te betalen of te vragen om een kwitantie. Dit voorkomt bewijsproblemen wanneer de verhuurder ontkent ooit een waarborgsom te hebben ontvangen.