Hoe moet ik bij huuropzegging mijn huurwoning achterlaten?

Hoe u uw huurwoning moet achterlaten bij opzegging, hangt af van de datum waarop u uw huurcontract heeft ondertekend. Welke situatie op u van toepassing is, vindt u hieronder:

Huurcontract voor 1 augustus 2003 afgesloten

Heeft u een huurcontract afgesloten voor 1 augustus 2003? Dan is het oude huurrecht is van toepassing.

Er zijn twee situaties:

  • Er is een opnamestaat. Als er een beschrijving is van de staat waarin u de woning kreeg bij het begin van de huur, moet u de huurwoning in die toestand achterlaten, zoals daarin staat beschreven. Normale slijtage speelt daarin geen rol. In een beschrijving staat precies omschreven hoe u de woning kreeg opgeleverd. Het is een soort inspectierapport.
  • Er is geen opnamestaat. Als er geen beschrijving is van hoe u de woning destijds kreeg bij het begin van de huur, moet u de woning bij ontruiming ‘in goede staat’ achterlaten. Dit is niet eenduidig en hangt af van wat als redelijk wordt gezien. Als u van mening bent, dat u destijds de woning niet in goede staat kreeg bij het begin van de huur, dan is het aan u om dat te bewijzen. Als u dit niet kunt bewijzen, zult u toch herstelkosten voor het terugbrengen in algemene goede staat, moeten betalen.


Wijzigingen in de huurwoning
Als u als huurder wijzigingen in de huurwoning heeft aangebracht, mag de verhuurder vragen om dit weer in oude staat terug te brengen. Dit mag de verhuurder alleen doen als het redelijk is. Wat wel en niet mag, kan dus per situatie verschillen. Factoren die van belang zijn:

  • is het een objectieve verbetering;
  • is het een kleine wijziging;
  • hoe lang heeft de huurovereenkomst geduurd;
  • was er de mogelijkheid om de aangebrachte wijzigingen door de nieuwe huurder over te laten nemen.

Huurcontract na 1 augustus 2003 afgesloten

Heeft u een huurcontract na 1 augustus 2003 afgesloten? Dan is het nieuwe huurrecht is van toepassing.

Er zijn twee situaties mogelijk:

  • Er is een opnamestaat. Als er een beschrijving is van de staat, waarin u de woning kreeg bij het begin van de huur, moet u hem in die toestand achterlaten, zoals daarin beschreven staat. U moet wel akkoord zijn gegaan met die beschrijving. Normale slijtage en wijzigingen aan de woning die zijn toegestaan, spelen daarin geen rol.
  • Er is geen opnamestaat. Als er geen opnamestaat is, mag u de woning achterlaten zoals hij is. Wel moet u kleine herstellingen zelf doen. Bijvoorbeeld het repareren van een niet functionerende deurbel, het vervangen van kleine onderdelen van kranen, etc. Als de verhuurder van mening is dat dit niet de beginstaat is, zoals u de woning oplevert, moet de verhuurder dit bewijzen.


Toegestane wijzigingen
Toegestane wijzigingen zijn kleine veranderingen aan de binnenkant van de woning, welke bij verhuizing zonder noemenswaardige kosten weer teruggedraaid kunnen worden. In principe heeft u daarvoor geen toestemming van uw verhuurder nodig. U kunt echter beter wel altijd toestemming vragen aan uw verhuurder.

Grote wijzigingen
Voor grotere veranderingen heeft u (schriftelijke) toestemming van de verhuurder nodig. Als hij toestemming heeft gegeven, hoeft u bij het einde van het contract de aanpassingen niet terug te draaien, tenzij dit juist is afgesproken. Geeft hij geen toestemming? Dan kunt u de rechter om vervangende toestemming vragen. Het moet dan wel gaan om een verandering, waarbij de woning niet in waarde daalt en de verhuurbaarheid niet aantast.

Meer informatie over dit onderwerp

  • Mag ik aangebrachte verbeteringen over laten nemen door de nieuwe huurder?

    Een nieuwe huurder is niet verplicht om uw verbeteringen over te nemen of daarvoor een vergoeding te betalen. Als de nieuwe huurder hier wel mee akkoord gaat, moet deze bij oplevering van de huurwoning uw gedane verbeteringen terugdraaien. Ook is de nieuwe huurder verantwoordelijk voor het onderhoud aan de verbeteringen. De overname kan worden vastgelegd in een overnameformulier.

    Is de verhuurder verplicht mij een vergoeding te betalen? De verhuurder is niet verplicht om u een vergoeding te betalen voor verbeteringen, die u heeft aangebracht. Soms is dit echter onredelijk en moet de verhuurder u toch een vergoeding betalen. Er moet dan sprake zijn van alle volgende eisen:

    de verbeteringen blijven in de woning, en u heeft de door u gemaakte kosten nog niet (volledig) kunnen terugverdienen (bijvoorbeeld isolatie), en de verbeteringen leveren de verhuurder een voordeel op. Hij kan bijvoorbeeld meer huur vragen of kosten besparen.

    Wil de verhuurder u geen vergoeding geven voor uw verbeteringen, terwijl de woning daardoor wel meer waard is geworden?

    Dan kunt u de rechter om een uitspraak vragen. In de praktijk zijn dit echter vaak lastige procedures.

    Mag ik de aangebrachte verbeteringen meenemen als ik verhuis?                                                

    U mag aangebrachte verbeteringen in een huurwoning meenemen als u de woning ontruimt. U heeft namelijk een zogenaamd wegbreekrecht. U mag dus een door u gelegde parketvloer, keuken of andere verbeteringen uit de woning halen en meenemen. U moet de woning wel weer onbeschadigd en in de oorspronkelijke staat achterlaten.

  • Moet ik een rekening voor herstelkosten zomaar betalen?

    Het kan voorkomen dat u uw huurwoning niet achterlaat in een goede staat (afhankelijk van wanneer uw huurovereenkomst is afgesloten). Dan mag de verhuurder de kosten, die voor het herstel moeten worden gemaakt, aan u doorberekenen. Daarbij gelden wel bepaalde voorwaarden:

    • De verhuurder moet na opzegging van de huur op tijd de woning inspecteren en duidelijk aangeven wat er precies hersteld moet worden.
    • De verhuurder moet u eerst de kans geven om de gevraagde herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren.
    • Eventueel in rekening gebrachte kosten moeten redelijk zijn. De verhuurder mag bijvoorbeeld niet de volledige kosten van vernieuwing in rekening brengen als er een beschadigde deur vervangen moet worden.


    Hoe zit het met de borg?

    Een verhuurder mag aan het begin van de huur een waarborgsom vragen. Dit is een garantiebedrag voor het herstellen van beschadigingen aan het gehuurde na het einde van uw huurcontract. De hoogte van de waarborgsom wordt vastgelegd in de huurovereenkomst.

    Bij het einde van de huur krijgt u de waarborgsom terug als u de huurwoning of kamer in goede staat oplevert of in de staat zoals afgesproken is in de opnamestaat of huurovereenkomst. In het huurcontract staat binnen welke termijn u de borg moet terugkrijgen. Als daar niets over geregeld is, dan is terugbetaling binnen één maand redelijk. De verhuurder mag echter de borg inhouden of verrekenen als er gebreken zijn aan de woning die voor uw rekening komen.

    Weigert de verhuurder de waarborgsom terug te betalen, terwijl u daar wel recht op heeft? Dan kunt u teruggave van de waarborgsom van de verhuurder vorderen. Hiervoor kunt u onze voorbeeldbrief teruggave waarborgsom gebruiken.

  • Mag de verhuurder mijn woning inspecteren als ik opzeg?

    De verhuurder mag uw woning inspecteren als u de huur opzegt. Meestal vinden er twee inspecties plaats. Elke inspectie wordt schriftelijk aangekondigd en bevestigd.

    1. Voorinspectie Deze vindt minimaal twee weken voor het aflopen van de huurovereenkomst plaats. De huurder krijgt daarvan een schriftelijk rapport, waarin precies staat welke herstelwerkzaamheden er uitgevoerd moeten worden. De huurder heeft daarvoor tot de laatste dag van de huurovereenkomst de tijd. Meestal geeft de verhuurder in het rapport ook aan wat het gaat kosten als de huurder het herstel door de verhuurder laat verrichten.

    2. Eindinspectie Kort voordat de huurovereenkomst afloopt, komt de verhuurder kijken of alle genoemde zaken zijn hersteld. De verhuurder mag geen nieuw herstelwerk vragen, behalve als het om zaken gaat die hij bij de voorinspectie niet heeft kunnen ontdekken. Eventueel niet herstelde zaken mag de verhuurder op kosten van de huurder laten repareren.