Welke rechten heb ik als onderhuurder?

U bent onderhuurder, wanneer u een woning (of deel daarvan) huurt van iemand (hoofdhuurder) die deze zelf huurt. Of u bij vertrek of overlijden van de hoofdhuurder mag blijven zitten, hangt van uw situatie af. Gaat het om onderhuur van een hele woning (zelfstandige woonruimte) of onderhuur van een deel van de woning, zoals een kamer (onzelfstandige woonruimte)?

Kies uw situatie:

Ons advies:

Onderhuur van een zelfstandige woonruimte (dus een hele woning) is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. U mag wel een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer) onderverhuren zolang u zelf het hoofdverblijf heeft in de woning. Dat geldt echter niet als de huurovereenkomst dit verbiedt. Van zelfstandige woonruimte is sprake als u een eigen, afsluitbare toegang, een eigen toilet, wasruimte (bad of douche) en keuken heeft.

Kan ik in de woning blijven wonen als de hoofdhuur eindigt?
Als onderhuurder van een zelfstandige woonruimte kunt u in de woning blijven wonen als de hoofdhuur wordt beëindigd. U heeft namelijk huurbescherming. Zelfs wanneer de verhuurder geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur.
Dat betekent dat bij beëindiging van de huur tussen verhuurder en (hoofd)huurder de onderhuurovereenkomst wordt voorgezet tussen de verhuurder en onderhuurder. U wordt dan dus hoofdhuurder. U moet dit wel eerst schriftelijk (voorbeeldbrief) aan de verhuurder laten weten en vragen of deze de onderhuurovereenkomst overneemt.

Kan de verhuurder weigeren de onderhuurovereenkomst over te nemen?
Gaat de verhuurder niet akkoord met het overnemen van de onderhuurovereenkomst? Dan moet hij naar de rechter stappen en deze binnen 6 maanden vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Er zijn 4 redenen waarop de verhuurder zich met kans op succes kan beroepen:

  • Hij kan aannemelijk maken dat u niet de (hele) huur kunt opbrengen.
  • De onderhuurovereenkomst is aangegaan met de kennelijke bedoeling om u op korte termijn hoofdhuurder te laten worden.
  • Overname van de onderhuurovereenkomst is niet redelijk. De verhuurder is bijvoorbeeld een woningcorporatie en er staan dingen in de onderhuurovereenkomst die ingaan tegen het beleid van de corporatie.
  • Als u geen huisvestingsvergunning heeft, maar die voor uw woning wel vereist is. Of dat zo is kunt u navragen bij de gemeente.

Bij één of meer van deze redenen kan de rechter het verzoek van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen. Dan staat u, als onderhuurder, dus op straat.

Heb ik als onderhuurder recht op huurtoeslag?
Wanneer u onderhuurder van een zelfstandige woonruimte (een hele woning) bent, heeft u recht op huurtoeslag als u een laag inkomen heeft in verhouding tot de hoogte van de huurprijs.

Meer informatie over huurtoeslag vindt u op de website van de Belastingdienst.

Ons advies:

Onderhuur van een onzelfstandige woonruimte (kamer) is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Ook kan onderhuur nadrukkelijk verboden zijn in de huurovereenkomst.

Kan ik in de kamer blijven wonen als de hoofdhuur eindigt?
Als onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte (een kamer) heeft u alleen huurbescherming ten opzichte van de hoofdhuurder. Als de hoofdhuurder zelf de huur opzegt of overlijdt, heeft u geen recht op overname van de huurovereenkomst. Dat betekent dat u moet vertrekken.

Dat geldt ook als de kantonrechter de huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en verhuurder ontbindt. U heeft dus niet dezelfde rechten als een samenwonende partner die is erkend als medehuurder.

Misschien zijn er voor u wel mogelijkheden om schadevergoeding te krijgen van de hoofdhuurder. Bijvoorbeeld als u de kamer illegaal heeft gehuurd, dus zonder toestemming van de verhuurder of in strijd met de huurovereenkomst.

Heb ik als onderhuurder recht op huurtoeslag?
Wanneer u onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte (een kamer) bent, dan komt u in principe niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Meer informatie over huurtoeslag vindt u op de website van de Belastingdienst.

Veelgestelde vragen

  • Kan een onderhuurder ook een huurovereenkomst hebben?

    U kunt een huurovereenkomst hebben als de verhuurder toestemming geeft aan de hoofdhuurder om de woning onder te verhuren. Deze huurovereenkomst hoeft niet op papier te staan, maar dit is wel verstandiger. De onderhuurder maakt met de hoofdhuurder afspraken over de huur en betaalt deze aan hem. De onderhuurder heeft in principe niets te maken met de verhuurder.

    In veel huurovereenkomsten tussen verhuurder en hoofdhuurder is zowel onderverhuur als 'het gratis in gebruik geven' van de woning of een deel daarvan verboden. Het maakt dan niet uit of u aan de hoofdhuurder huur betaalt of niet.

  • Meer weten?

    Meer informatie over onder(ver)huur vindt u op de website Huurders.info.

Kijk ook eens bij

Alle vragen over Huurwoning
Deel deze pagina:
Naar boven

Disclaimer

Het Juridisch Loket is zorgvuldig als het gaat om het geven van betrouwbare en actuele informatie aan de bezoekers van deze website. Zij kan echter niet garanderen dat deze informatie altijd foutloos, volledig en actueel is. Daarom kunnen aan de informatie op deze website alsmede eventueel advies - per e-mail, via de vraagfunctie of op pagina’s van deze website - geen rechten worden ontleend. Verder aanvaardt het Juridisch Loket geen aansprakelijkheid voor schade als gevolg van onjuistheden of onvolledigheden in de aangeboden informatie, noch voor schade die het gevolg is van problemen veroorzaakt door, of inherent aan het verspreiden van informatie via het internet, zoals storingen of onderbrekingen van of fouten of vertraging in het verstrekken van informatie of diensten door Het Juridisch Loket of door u aan het Juridisch Loket door middel van de website of anderszins langs elektronische weg.

Op de website kunnen hyperlinks of andere verwijzingen naar informatie van (niet-)commerciële instellingen en organisaties zijn opgenomen. Het Juridisch Loket is niet verantwoordelijk voor de inhoud van die websites en informatie van derden.

Op de inhoud van de website, waaronder begrepen maar niet beperkt tot de teksten, look and feel, geluid- en beeldmateriaal, afbeeldingen, software, vormgeving, merken, logo’s, enige andere informatie en databanken rusten intellectuele eigendomsrechten welke aan het Juridisch Loket, haar licentiegevers en/of haar partners toebehoren. Deze inhoud mag uitsluitend worden gebruikt om van de website en de daarop aangeboden diensten gebruik te maken. Zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van het Juridisch Loket mag u de inhoud niet voor andere doeleinden aanwenden, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot het verveelvoudigen en/of openbaar maken daarvan dan wel het verstrekken daarvan aan derden, al dan niet voor commerciële doeleinden.