Wat kan ik doen als mijn nieuwe koopwoning een verborgen gebrek heeft?

Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek.

Soms is verkoper ‘aansprakelijk’ voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen. De verkoper kan aansprakelijk zijn als:

• u uw woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek
• de verkoper wist van het gebrek, maar het niet aan u meldde

Geen normaal gebruik

Vaak staat in het koopcontract dat de woning de 'eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn'. Kunt u door het gebrek uw woning niet normaal gebruiken, zoals bij een lekkage of slechte fundering? Dan is de kans groot dat de verkoper aansprakelijk is en de kosten van de reparatie moet betalen.

Gebrek niet gemeld

Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen. U moet als koper wel bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek, maar het niet vertelde.

Weet de verkoper niet van het gebrek, maar had hij het wel moeten weten? Of wist hij dat er een risico was, bijvoorbeeld vervuilde grond? En zegt hij niets over dit risico? Ook dan moet hij een schadevergoeding betalen. U moet wel bewijzen dat de verkoper het gebrek had moeten kennen.

Onderzoeksplicht koper

Als koper moet u ook zelf onderzoeken of er problemen zijn. Deed u veel onderzoek voor u de woning kocht? En stelde u veel vragen? Dan is de kans groter dat de verkoper moet betalen voor schade die u na de koop ontdekt. Een bouwkundige keuring helpt te bewijzen dat u goed onderzoek deed. Deed u niet genoeg onderzoek? Dan is de kans kleiner dat de verkoper de schade moet betalen bij een verborgen gebrek.

Als een huis ouder is, is de kans groter dat iets kapot is. Hoe ouder het huis, hoe meer onderzoek u moet doen. Een bouwtechnisch onderzoek is aan te raden.

Soms staat in het koopcontract een ouderdomsclausule. In deze tekst staat dat u weet dat de woning oud is en dat daardoor de kans op gebreken groter is. En dat u dat risico accepteert. Met deze tekst hoeft de verkoper minder snel de schade te betalen.

Ontdekt u een verborgen gebrek aan uw koopwoning? Laat dit dan zo snel mogelijk weten aan de verkoper. Dit moet binnen ‘een redelijke termijn’. Een periode van 2 maanden is meestal redelijk.

Weet u nog niet hoe hoog de schade zal zijn? Laat de verkoper dan alvast weten dat er een gebrek is. En dat u nog onderzoekt hoe hoog de schade is.

U moet kunnen bewijzen dat u het gebrek op tijd aan de verkoper liet weten. Gebruik hiervoor onze voorbeeldbrief melden verborgen gebrek koopwoning.

Schadebedrag

U moet zorgen dat het schadebedrag zo laag mogelijk blijft. Dat kan betekenen dat u alvast met de reparatie moet beginnen of een noodreparatie moet uitvoeren.

Als u de kosten hiervoor terugvraagt aan de verkoper, moeten deze 'redelijk' zijn. Vraag daarom aan verschillende bedrijven een offerte. Zo kunt u laten zien dat u niet de duurste aannemer inhuurde.

Nadat u het verborgen gebrek meldt, probeert u samen een oplossing te vinden. Mogelijk wil de verkoper het gebrek maken. Of u wordt het eens over een verdeling van de kosten.

Het is belangrijk de afspraken op te schrijven. Misschien kan een mediator helpen bij het maken van deze afspraken.

U moet de verkoper de kans geven het verborgen gebrek binnen een redelijke tijd te repareren. Hij mag dit zelf doen, of met hulp van een bedrijf. Geeft u deze kans niet en repareert u het zelf? Dan kunt u de reparatiekosten waarschijnlijk niet terugkrijgen van de verkoper.

Komen u en de verkoper er samen niet uit, of reageert de verkoper niet? Dan moet u hem nog een laatste kans geven. Dit heet in gebreke stellen. Stuur de verkoper onze voorbeeldbrief ingebrekestelling verborgen gebreken koopwoning.

Komt u er met de verkoper niet uit? Dan kunt u naar de rechter.

Is de schade hoger dan € 25.000? Dan heeft u een advocaat nodig. Is de schade lager? Dan is een advocaat niet verplicht. Vaak is hulp van een advocaat wel verstandig omdat het meestal om een ingewikkelde situatie gaat.

Heeft u een rechtsbijstandverzekering? Vraag daar dan om advies.