Kan ik bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning (bouwvergunning) van mijn buren?

Of er een omgevingsvergunning nodig is, hangt af van wat er gebouwd of verbouwd gaat worden. Ga met de Vergunningcheck van Omgevingsloket online van de Rijksoverheid na of er voor het (ver)bouwproject van uw buren een omgevingsvergunning nodig is.

Voor elke vorm van (ver)bouwen gelden bouwvoorschriften om de kwaliteit, milieu en volksgezondheid te waarborgen. Of er volgens een omgevingsvergunning of vergunningvrij wordt verbouwd, er moet altijd worden voldaan aan de regels uit het Bouwbesluit.

Let op:

Vanaf 1 november 2014 kunnen bewoners en bedrijven meer vergunningvrij bouwen of uitbreiden. Ook geldt vaker de kortere reguliere procedure om af te wijken van het bestemmingsplan bij het verstrekken van de omgevingsvergunning. Die procedure duurt acht weken in plaats van zes maanden. Lees meer informatie hierover op de website van VNG.

Kies uw situatie:

Ons advies:

Vergunningvrij bouwen
In het algemeen is geen vergunning nodig voor eenvoudige verbouwingen aan de achterkant (overkapping, aan- of uitbouw, dakkapel) van een woning, een afscheiding tussen balkons of dakterrassen en het aanbrengen van zonnepanelen en antennes.

Wanneer uw buren voor de bouw geen omgevingsvergunning nodig hebben, mogen ze gaan bouwen. U kunt dan geen bezwaar maken tegen de bouw. Natuurlijk kunt u wel proberen om met uw buren in gesprek te gaan, om samen een oplossing te vinden.

Meer informatie over vergunningvrij bouwen vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Ons advies:

Omgevingsvergunning is aan buren verleend

Hoort u of ziet u in de krant of op de  website van uw gemeente dat uw buren een omgevingsvergunning hebben gekregen voor een bouwwerk? Dan heeft u 6 weken de tijd om schriftelijk bezwaar te maken, gerekend vanaf het moment dat de gemeente de vergunning heeft verzonden.

Op de website van uw gemeente staat hoe en wanneer de vergunning is verleend. Verstuur een aangetekende brief (voorbeeld bezwaarschrift) waarin u bezwaar maakt tegen de afgegeven omgevingsvergunning en waarom.

Bent u wel belanghebbende?

U kunt alleen bezwaar indienen tegen een verleende omgevingsvergunning als u 'belanghebbende' bent. Dat bent u, als u vlakbij de plek woont waarvoor de vergunning is afgegeven en uw belang rechtstreeks wordt getroffen. Behalve directe buren kunnen ook omwonenden die vanuit hun woning uitkijken op de bouwplaats belanghebbenden zijn. Dat geldt ook voor mensen die door de voorgenomen bouw gevolgen ondervinden voor hun woon- en leefomgeving.

Welke bezwaren kan ik aanvoeren?

Niet elk bezwaar kan het bouwen tegenhouden. In principe kan de gemeente alleen een omgevingsvergunning weigeren of intrekken als niet aan alle voorwaarden is voldaan.

Dit zijn de weigeringsgronden:

  •  Voldoet niet aan het bestemmingsplan:
    Het aangevraagde bouwwerk moet in het bestemmingsplan passen. Een woning mag bijvoorbeeld alleen gebouwd worden op grond met een woonbestemming, binnen het aangegeven bouwblok en binnen de voorgeschreven maatvoering. Een aanvraag die strijdig is met het bestemmingsplan kan dus alleen worden verleend na wijziging of met afwijking van het bestemmingsplan.
  • Voldoet niet aan het landelijke bouwbesluit:
    Dit zijn bouwtechnische eisen met betrekking tot materialen, milieu, gezondheid en veiligheid. Deze eisen gelden voor het hele land. 
  • Voldoet niet aan de gemeentelijke bouwverordening:
    De gemeente stelt vaak nog aanvullende eisen, onder andere aan de manier waarop een bouwaanvraag moet worden ingediend (bijvoorbeeld welke bijlagen er nodig zijn, enzovoort).
  • Voldoet niet aan de welstandseisen:
    Het bouwwerk moet passen in de gebouwde omgeving. Daarom zijn er eisen aan kleur- en materiaalgebruik, aantal en grootte van de ramen, enzovoort. Bij twijfel kunt u de welstandsnota van uw gemeente raadplegen of het advies opvragen van de welstandscommissie.
  • Er is een 'BIBOB-risico':
    De wet BIBOB geeft gemeenten een 'wapen' in handen om crimineel of ongewenst gebruik van onder andere panden tegen te gaan, als daarover uit vertrouwelijke bron (politie, AIVD, fiscus) vermoedens bestaan. De gemeente kan dan vergunningaanvragen extra kritisch beoordelen.

Soms is tevens een monumentenvergunning nodig, voordat gebouwd kan worden. Dit geldt alleen voor panden die vallen onder de Monumentenwet 1988 of onder een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.

Welke bezwaren zijn kansloos?

U heeft geen kans van slagen als u bezwaar maakt tegen een verleende omgevingsvergunning met als argument dat het nieuwe bouwwerk uw zon wegneemt, of uw uitzicht bederft. Dit geldt met name als het gaat om nieuwbouw of een verbouwing binnen het bestemmingsplan.

Heeft u bezwaar tegen bijvoorbeeld een nieuw raam dat uitziet op uw tuin, dan kunt u dat aankaarten bij uw buurman (of de eigenaar). Volgens de wet is een raam dat binnen 2 meter van de erfgrens uitziet op de grond van de buren niet toegestaan. Komt u niet met de buren tot overeenstemming, dan kunt u naar de burgerlijke rechter stappen.

Ons advies:

Geen omgevingsvergunning aan buren verleend, wel aangevraagd

Als u in de plaatselijke krant of op de website van uw gemeente leest, dat uw buren een omgevingsvergunning hebben aangevraagd, kunt u daar meestal geen bezwaar tegen maken. Dit is meestal bij kleine bouwwerken of woningen. Tenzij de gemeente in dat gemeentelijk bericht aangeeft dat iedereen 'zienswijzen' kan indienen. Zienswijzen zijn de bezwaren in de periode, voordat het besluit genomen is.

Bezwaar maken kan pas als de vergunning is verleend. Als u al zienswijzen heeft ingediend, kunt u meteen in beroep gaan bij de bestuursrechter.

Ons advies:

Geen omgevingsvergunning verleend, wel gebouwd

Is er gebouwd zonder omgevingsvergunning, terwijl naar uw mening wel een omgevingsvergunning nodig is? Dan kunt u een aangetekende brief (voorbeeldbrief) sturen naar het college van burgemeester en wethouders van uw gemeente waarin u verzoekt om op te treden tegen de illegale bouwer.

Veelgestelde vragen

  • Wat gebeurt er nadat ik een bezwaarschrift heb ingediend?

    Op grond van uw bezwaar gaat de gemeente opnieuw kijken naar de aanvraag voor de omgevingsvergunning. De gemeente moet u de kans geven om tijdens een hoorzitting uw bezwaarschrift toe te lichten.

    Is uw bezwaar terecht, bijvoorbeeld omdat aan één of meer voorwaarden voor vergunningverlening niet is voldaan? Dan wordt de omgevingsvergunning ingetrokken. Is de bouw al begonnen? Dan moeten de werkzaamheden direct worden gestaakt.

  • Mogen de buren gaan bouwen als er een bezwaarprocedure loopt?

    Ja, zodra uw buren de omgevingsvergunning hebben ontvangen, mogen zij met de werkzaamheden beginnen. Uw bezwaarschrift houdt dat niet tegen.

    Wilt u voorkomen dat de bouw wordt opgestart? Dien dan tegelijk met uw bezwaarschrift een verzoek om een voorlopige voorziening in bij de voorzieningenrechter van de rechtbank (sector bestuursrecht). Daarbij vraagt u om een stop op de bouwactiviteiten tot de gemeente over uw bezwaar heeft beslist.

    Overigens, degene die gaat bouwen voordat de vergunning verleend is of terwijl er bezwaar of beroep tegen de vergunning loopt, loopt het risico dat de rechter beslist dat het bouwwerk weer moet worden afgebroken.

  • Wat kan ik doen als de gemeente mijn bezwaar afwijst?

    Als de gemeente uw bezwaar niet terecht vindt, kunt u in beroep gaan bij de rechtbank (sector bestuursrecht). U hoeft daarvoor geen advocaat in te schakelen. Schrijf in een brief waarom u het niet eens bent met de afwijzing van uw bezwaarschrift door de gemeente. Verstuur de aangetekende brief met een kopie van de afwijzende beslissing naar de rechtbank van het arrondissement waarin de gemeente ligt die de vergunning heeft verleend. Dit staat meestal onderaan de beslissing op uw bezwaarschrift of in een bijlage daarbij.

    Natuurlijk kunt u ook nog proberen om samen met uw buren (of anderen met bouwplannen) een oplossing te vinden. Eventueel kunt u daarvoor een mediator inschakelen.

  • Moeten buren elkaar informeren over eventuele bouwplannen?

    Dat is niet verplicht, maar wel handiger. Bij eventuele bezwaren is het dan makkelijker (en vaak goedkoper) om samen een oplossing te vinden.

  • Waar vind ik informatie over aangevraagde en verleende vergunningen?

    De gemeente is verplicht om vergunningaanvragen te publiceren. Hoewel voor verleende vergunningen geen publicatieplicht geldt, worden ook deze meestal bekendgemaakt. Veel gemeenten hebben ook een register van aangevraagde en verleende vergunningen.

    De website van uw gemeente vindt u gemakkelijk via overheid.nl.

  • Meer weten?

    Op de website van de Rijksoverheid vindt u meer informatie over omgevingsvergunningen. Hier vindt u ook meer informatie over bouwregels.

Kijk ook eens bij

Alle vragen over Buren
Deel deze pagina:
Naar boven

Disclaimer

Het Juridisch Loket is zorgvuldig als het gaat om het geven van betrouwbare en actuele informatie aan de bezoekers van deze website. Zij kan echter niet garanderen dat deze informatie altijd foutloos, volledig en actueel is. Daarom kunnen aan de informatie op deze website alsmede eventueel advies - per e-mail, via de vraagfunctie of op pagina’s van deze website - geen rechten worden ontleend. Verder aanvaardt het Juridisch Loket geen aansprakelijkheid voor schade als gevolg van onjuistheden of onvolledigheden in de aangeboden informatie, noch voor schade die het gevolg is van problemen veroorzaakt door, of inherent aan het verspreiden van informatie via het internet, zoals storingen of onderbrekingen van of fouten of vertraging in het verstrekken van informatie of diensten door Het Juridisch Loket of door u aan het Juridisch Loket door middel van de website of anderszins langs elektronische weg.

Op de website kunnen hyperlinks of andere verwijzingen naar informatie van (niet-)commerciële instellingen en organisaties zijn opgenomen. Het Juridisch Loket is niet verantwoordelijk voor de inhoud van die websites en informatie van derden.

Op de inhoud van de website, waaronder begrepen maar niet beperkt tot de teksten, look and feel, geluid- en beeldmateriaal, afbeeldingen, software, vormgeving, merken, logo’s, enige andere informatie en databanken rusten intellectuele eigendomsrechten welke aan het Juridisch Loket, haar licentiegevers en/of haar partners toebehoren. Deze inhoud mag uitsluitend worden gebruikt om van de website en de daarop aangeboden diensten gebruik te maken. Zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van het Juridisch Loket mag u de inhoud niet voor andere doeleinden aanwenden, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot het verveelvoudigen en/of openbaar maken daarvan dan wel het verstrekken daarvan aan derden, al dan niet voor commerciële doeleinden.