Welke rechten heb ik als onderhuurder?

U bent onderhuurder, wanneer u een woning (of deel daarvan) huurt van iemand die deze zelf huurt. Of u bij vertrek of overlijden van de hoofdhuurder mag blijven zitten, hangt ervan af. In de eerste plaats of het gaat om onderhuur van een zelfstandige woonruimte of van een deel van de woning, bijvoorbeeld een kamer.

• Onderhuur van een zelfstandige woonruimte (dus een hele woning) is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Ook kan onderhuur nadrukkelijk verboden zijn in de huurovereenkomst.
• Onderhuur van een kamer kan zonder toestemming van de verhuurder, maar is vaak verboden in de huurovereenkomst.

• Wat kan er gebeuren als ik 'illegaal' onderhuur?

  Huurt u onder zonder toestemming van de verhuurder, of in strijd met de huurovereenkomst? Dan kan de verhuurder de hoofdhuurder daarop aanspreken, of zelfs de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden.

• Kan een onderhuurder ook een huurovereenkomst hebben?

  Als onderhuur is toegestaan, kunt u een huurovereenkomst aangaan met de hoofdhuurder. Deze heeft dan weer zijn eigen huurovereenkomst met de verhuurder. Huurovereenkomsten hoeven niet op papier te staan, maar dat is wel verstandiger. De onderhuurder maakt met de hoofdhuurder afspraken over de huur en betaalt deze aan hem. In principe heeft de onderhuurder niets met de verhuurder te maken.

  In veel huurovereenkomsten is zowel onderverhuur als 'het gratis in gebruik geven' van de woning of een deel daarvan verboden. Het maakt dan niet uit of u aan de hoofdhuurder huur betaalt of niet.

• Kan ik als onderhuurder in het huis blijven als de hoofdhuur eindigt?

  Als onderhuurder van een zelfstandige woonruimte (een hele woning) heeft u ook huurbescherming. Dat betekent dat bij beëindiging van de huur tussen verhuurder en (hoofd)huurder de onderhuurovereenkomst wordt voortgezet tussen de verhuurder en de onderhuurder.
  
  U 'promoveert' dan dus tot hoofdhuurder. U moet dit wel eerst schriftelijk aan de verhuurder laten weten en vragen of deze de onderhuurovereenkomst overneemt.

• Kan de verhuurder weigeren de onderhuurovereenkomst over te nemen?

   Als de verhuurder akkoord gaat wordt de oude onderhuurovereenkomst overgenomen en treedt u als onderhuurder in de plaats van de hoofdhuurder. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan moet deze binnen 6 maanden de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Er zijn 4 gronden waarop de verhuurder zich met kans op succes kan beroepen:

  1. Hij kan aannemelijk maken dat u niet de (hele) huur kunt opbrengen.
  2. De onderhuurovereenkomst is aangegaan met de kennelijke bedoeling om u op korte termijn hoofdhuurder te laten worden.
  3. Overname van de onderhuurovereenkomst is niet redelijk. De verhuurder is bijvoorbeeld een woningcorporatie en er staan dingen in de onderhuurovereenkomst die ingaan tegen het beleid van de corporatie.
  4. Als u geen huisvestingsvergunning heeft, maar die voor uw woning wel vereist is. Of dat zo is kunt u navragen bij de gemeente.

  Als één van deze gronden aanwezig is, kan de rechter het verzoek van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst inwilligen. Dan staat u, als onderhuurder, dus op straat. Mocht de verhuurder zo'n procedure aanspannen, dan is het altijd verstandig om juridisch advies in te winnen.

• Kan ik op mijn kamer blijven wonen als de hoofdhuur eindigt?

  Als onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte (een kamer) heeft u alleen huurbescherming ten opzichte van de hoofdhuurder. Als deze zelf de huur opzegt of overlijdt heeft u geen recht op overname van de huurovereenkomst. Dat betekent dat u moet vertrekken. U heeft dus niet dezelfde rechten als een samenwonende partner die is erkend als medehuurder.

  Let goed op het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Als onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft u minder rechten en komt u in principe niet in aanmerking voor huurtoeslag. Meer informatie over huurtoeslag (ook over bijzondere gevallen) leest u op de website van de Belastingdienst.

• Wat zijn de criteria voor 'zelfstandige woonruimte'?

  Van zelfstandige woonruimte is sprake als u een eigen, afsluitbare toegang, een eigen toilet, wasruimte (bad of douche) en keuken heeft.

• Meer weten?

  Meer informatie over onder(ver)huur vindt u op de website Huurders.info.

Komt u er niet uit?