Wat kan ik doen als mijn nieuwe huis een verborgen gebrek heeft?

Blijkt uw nieuwe woning een gebrek te hebben dat u voor de overdracht niet heeft gezien? Dan hangt het van veel dingen af of u de verkoper geheel of gedeeltelijk kunt laten betalen voor de schade.

Wat staat er bijvoorbeeld in de koopovereenkomst? Wanneer ontstond het gebrek? Had u, als koper, het gebrek bij bezichtigingen of de opleveringsinspectie kunnen zien? Wist de verkoper van het gebrek, maar is er niets over gezegd? Gaat het om een serieus gebrek? En hoe oud is de woning? Het komt erop neer dat u lang niet altijd de verkopende partij met succes aansprakelijk kunt stellen voor gebreken die u pas na de koop ontdekt.

• Wat is een verborgen gebrek?

  Hiervan is sprake als u een gebrek ontdekt dat u redelijkerwijs zelf niet kon ontdekken toen u het huis bezichtigde of inspecteerde bij de oplevering. De verkoper heeft een spreekplicht. Dat betekent dat hij u op de hoogte moet stellen van alle gebreken. Doet hij dat niet en u ontdekt het gebrek later dan is er sprake van een verborgen gebrek.
  
  De verkoper heeft echter ook spreekrecht waar het gaat om gebreken die hij behoort te kennen. Dat betekent dus dat de verkoper in sommige gevallen aansprakelijk is voor een gebrek dat hij zelf ook niet kende. Ook in dat geval spreken we van een verborgen gebrek. 

• Wanneer kan de verkoper aansprakelijk zijn?

  In de volgende gevallen:

  • Als er in de verkoopovereenkomst staat dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. In dit geval is de verkoper altijd aansprakelijk, ook als deze niet van het gebrek af wist. Let op: het gaat dan wel om normaal gebruik. Dus het geldt alleen als het gebrek zo ernstig is dat u niet meer normaal gebruik kunt maken van uw woning.
  • Als het gebrek is ontstaan nadat de koopovereenkomst is getekend.
  • Als de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. De verkoper is verplicht u gebreken te melden waarvan hij afweet, maar die niet of niet volledig te zien zijn. Staat er in de koopovereenkomst dat u de woning koopt 'met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft'? Dan kunt u de verkoper toch nog voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen. U moet dan bewijzen dat deze u niet goed heeft geïnformeerd. Zelf bent u verplicht onderzoek te doen. Dus voor u de verkoper aansprakelijk kunt stellen moet u wel zelf goed gekeken hebben voor de koop of het huis geen gebreken heeft.
  • Als het huis nog (vrij) nieuw is. Hoe ouder een huis, hoe groter de kans op gebreken. Daarom heeft u als koper van een ouder huis een zwaardere onderzoeksplicht. Een bouwtechnisch onderzoek kan dan een goed idee zijn.
• Hoe stel ik de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?

  Ontdekt u een verborgen gebrek in uw koophuis en denkt u de verkoper daarvoor aansprakelijk te kunnen stellen? Stuur dan zo snel mogelijk een aangetekende brief naar de verkoper met de volgende inhoud:

  1. Leg uit om welk gebrek het gaat.
  2. Stel de verkoper aansprakelijk voor de schade én de eventuele gevolgschade. Heeft u al kosten moeten maken om de (gevolg)schade te beperken? Sluit dan een kopie van de factuur bij.
  3. Vraag de verkoper het gebrek te herstellen.
  4. Geef aan vóór welke datum u het gebrek hersteld wilt hebben. Dit moet een redelijke termijn zijn.
  5. Stel de verkoper bij voorbaat in gebreke, als hij niet binnen deze termijn zijn verplichtingen nakomt.
  6. Meld de verkoper dat u bij het niet nakomen van zijn verplichtingen verdere stappen neemt.
• Wat moet ik doen nadat ik de verkoper aansprakelijk heb gesteld?

  U moet de verkoper de kans geven om het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Hij heeft het recht om dit zelf te doen, of zelf een bedrijf in te schakelen. Tegelijkertijd heeft u de plicht om de (gevolg)schade zoveel mogelijk te beperken.
  
  Dat kan betekenen dat u alvast met de reparatie moet beginnen, of een noodreparatie moet (laten) uitvoeren. Omdat wat u claimt bij de verkoper 'redelijk' moet zijn, kunt u het beste eerst bij verschillende bedrijven een offerte aanvragen. 

• Tot wanneer kan ik de verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek?

  Een verborgen gebrek moet bij voorkeur direct na het ontdekken worden gemeld. In elk geval binnen 'een redelijke termijn'. Een periode van twee maanden wordt doorgaans als redelijk gezien, maar bij een koopwoning kan meer tijd nodig zijn om de omvang van een verborgen gebrek in kaart te brengen. Bijvoorbeeld, omdat u een deskundige moet inschakelen die tijd nodig heeft voor het onderzoek en de rapportage.

  Heeft u meer tijd nodig? Meld dan in ieder geval binnen twee maanden aan de mensen van wie u uw huis hebt gekocht, dat u een gebrek hebt geconstateerd en dat er nog onderzocht wordt hoe groot de schade is. U mag de uitslag van het onderzoek afwachten vóór u een definitieve claim neerlegt. Wél bent u verplicht om er alles aan te doen om het probleem zo snel mogelijk op te lossen.

• Kan ik de volledige schade verhalen op de verkoper?

  Meestal niet. U moet rekening houden met de normale afschrijving. Als er 20 jaar oude balken vervangen moeten worden, is het niet redelijk om de verkoper daar volledig voor te laten betalen. Nieuwe balken betekent dat u voorlopig geen onderhoudskosten heeft, die u normaal eerder gehad zou hebben.
  
  Vaak is de beste oplossing dat koper en verkoper de kosten delen. Eventueel kunt u daarbij gebruik maken van mediation.

• Wat kan ik doen als de verkoper niet wil meewerken?

  Laat de verkoper niets van zich horen, gaat hij niet in op uw verzoeken en wil hij ook niet meewerken aan mediation? Dan heeft u waarschijnlijk juridische bijstand nodig.
  
  Houd er rekening mee dat zaken over de aansprakelijkheid bij verborgen gebreken in een koophuis ingewikkeld zijn. U moet dingen kunnen aantonen die vaak lastig te bewijzen zijn. Dat maakt de uitkomst van een rechtszaak onzeker. Vraag dus in ieder geval eerst juridisch advies. In laatste instantie gaat u naar de civiele rechter. Daarvoor heeft u meestal een advocaat nodig.

Komt u er niet uit?